Co znajdziesz w artykule?
- Czym jest umowa deweloperska i co reguluje ustawa deweloperska?
- Zapis 1: klauzula waloryzacyjna bez prawa do odstąpienia
- Zapis 2: rozmyte terminy lub brak symetrii kar umownych w umowie deweloperskiej
- Zapis 3: niedookreślony standard wykończenia i opis przedmiotu umowy
- Zapis 4: procedura odbioru i pojęcie wady istotnej w umowie deweloperskiej
- Zapis 5: warunki i procedura odstąpienia od umowy deweloperskiej
- Przed podpisaniem: kilka zdań podsumowania
Umowa deweloperska to jeden z najważniejszych dokumentów, jakie podpiszesz w całym procesie inwestycyjnym. Liczy kilkadziesiąt stron, zawiera dziesiątki paragrafów i trafia do rąk kupującego zazwyczaj tuż przed wizytą u notariusza. Właśnie dlatego warto wiedzieć, których zapisów szukać w pierwszej kolejności i co konkretnie powinno wzbudzić czujność.
Czym jest umowa deweloperska i co reguluje ustawa deweloperska?
Umowa deweloperska to kontrakt zawarty między deweloperem a nabywcą, na mocy którego deweloper zobowiązuje się wybudować lokal, wyodrębnić go i przenieść prawo własności na kupującego. Musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Brak tej formy pozbawia umowę mocy prawnej.
Przepisy obowiązujące od 1 lipca 2022 roku zastąpiły ustawę z 2011 roku i wprowadziły szereg istotnych zmian, których celem jest zwiększenie bezpieczeństwa finansowego nabywców, przejrzystość umów i większa kontrola nad działaniami deweloperów. Szczególną rolę odgrywają obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, nowy wzór prospektu informacyjnego oraz powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Nowe przepisy wzmocniły pozycję nabywcy. Nie oznacza to jednak, że każda umowa proponowana przez dewelopera jest automatycznie bezpieczna. Wzorzec umowy przygotowuje strona silniejsza, czyli deweloper. Kupujący podpisuje albo rezygnuje z transakcji. Dlatego znajomość zapisów, które powinny budzić wątpliwości, ma wartość praktyczną.
Zapis 1: klauzula waloryzacyjna bez prawa do odstąpienia
Zdarza się, że proponowane nabywcom umowy deweloperskie zawierają klauzule waloryzacyjne. W uproszczeniu: po podpisaniu umowy cena lokalu może wzrosnąć, jeśli spełnią się określone w umowie przesłanki, np. zmiana kosztów materiałów budowlanych, zmiana stawki VAT czy wskaźniki inflacji.
Klauzula waloryzacyjna powinna wskazywać, w jakich przypadkach i w oparciu o jaki miernik cena lokalu może ulec zmianie, zarówno w górę, jak i w dół. Ważne jest również jednoznaczne oznaczenie okresu waloryzacji i jej częstotliwości. Co najistotniejsze: klauzula waloryzacyjna musi uwzględniać uprawnienie klienta do odstąpienia od umowy w przypadku zmiany ceny.
W rezultacie umowa deweloperska zawierająca klauzulę waloryzacyjną zawsze powinna przewidywać prawo odstąpienia na wypadek zwiększenia ceny lokalu. Brak tego prawa czyni klauzulę potencjalnie niedozwoloną. Jeśli w projekcie umowy waloryzacja działa wyłącznie na korzyść dewelopera i nie przewiduje żadnego progu ani prawa wyjścia, to wyraźny sygnał ostrzegawczy.
Warto przy tym wiedzieć, że w wykazie prac legislacyjnych rządu pojawiły się założenia nowelizacji ustawy deweloperskiej, której jednym z elementów ma być ustawowy zakaz podnoszenia ceny lokalu po podpisaniu umowy deweloperskiej. Na razie jednak przepisy tego wprost nie zakazują, więc analiza konkretnego zapisu pozostaje konieczna.
Zapis 2: rozmyte terminy lub brak symetrii kar umownych w umowie deweloperskiej
Zdecydowana większość umów deweloperskich wprowadza trzy niezależne od siebie terminy: termin zakończenia prac budowlanych, termin odbioru lokalu oraz termin przeniesienia prawa własności lokalu. Każdy z nich powinien być określony konkretną datą lub precyzyjnym zdarzeniem przyszłym, nie zaś szerokim widełkowym zakresem.
Kara umowna przysługująca nabywcy za niedochowanie przez dewelopera terminu przeniesienia prawa własności lokalu powinna być określona procentowo lub kwotowo za każdy dzień opóźnienia. Zapewni to adekwatność wysokości kary do stopnia i długości trwania okresu naruszenia.
Zwróć uwagę na dwie kwestie. Po pierwsze, czy kara umowna w ogóle istnieje. Zdarza się, że umowa deweloperska nie zawiera żadnej kary umownej ani odsetek należnych nabywcy. Po drugie, czy nie jest symbolicznie niska. W umowach deweloperskich nie można ograniczać kar umownych do np. 5% ceny przewidzianej w umowie. Takie postanowienia stanowią klauzule niedozwolone i nawet jeśli zostaną wpisane do umowy, nie obowiązują nabywców.
Sprawdź też symetrię. Kara umowna dla nabywcy nie może być niższa niż odsetki przysługujące deweloperowi. Wszelkie kary umowne muszą być symetryczne. Oznacza to, że jeśli deweloperowi przysługuje kara np. za nieterminowe przystąpienie do odbioru lokalu, identyczna kara musi być zastrzeżona na rzecz nabywcy.
Zapis 3: niedookreślony standard wykończenia i opis przedmiotu umowy
Standard wykończenia to dokument, który opisuje, czego dokładnie można oczekiwać w lokalu przy odbiorze. Jeśli jest ogólnikowy, ryzyko po stronie kupującego jest wysokie.
Ustawa deweloperska nakazuje deweloperowi precyzyjne opisanie przyszłego mieszkania. Dokumentacja musi zawierać szczegółowe parametry techniczne oraz układ pomieszczeń. Ustawa deweloperska nakłada na deweloperów obowiązek dołączania do umów deweloperskich standardów wykończenia, czyli dokumentów opisujących najważniejsze elementy techniczne przyszłego mieszkania.
W praktyce warto sprawdzić, czy standard wykończenia precyzuje konkretne materiały, normy i parametry techniczne, czy ogranicza się do hasłowych sformułowań w stylu „podłogi: panele”. Im mniej szczegółowy opis, tym większa swoboda dewelopera przy realizacji i tym trudniej reklamować odbiór. Umowa deweloperska powinna zawierać szczegółowy opis standardu wykończenia, aby uniknąć nieporozumień między nabywcą a deweloperem.
Zapis 4: procedura odbioru i pojęcie wady istotnej w umowie deweloperskiej
Ustawodawca wprowadził pojęcie wady istotnej. Nabywca ma prawo odmówić odbioru nieruchomości w przypadku stwierdzenia takiej wady. Wada istotna to wada uniemożliwiająca lub znacznie utrudniająca korzystanie z lokalu.
Sprawdź, czy umowa zawiera postanowienia zgodne z ustawową procedurą. Uznanie wady istotnej obliguje dewelopera do jej usunięcia w terminie 30 dni od daty podpisania protokołu. Deweloper ma prawo wydłużyć ten termin pod warunkiem dochowania należytej staranności, a zmiana terminu wymaga pisemnego uzasadnienia. Niedotrzymanie nowego terminu daje nabywcy prawo do wyznaczenia terminu dodatkowego, a jego bezskuteczny upływ uprawnia nabywcę do odstąpienia od umowy.
Jeśli deweloper odmawia uznania wady, spór rozstrzyga rzeczoznawca budowlany. Jeśli rzeczoznawca stwierdzi, że wada istotna rzeczywiście istnieje, nabywca może odstąpić od umowy, a koszty opinii w całości obciążą dewelopera. Jeśli jednak opinia będzie korzystna dla dewelopera, za opinię zapłaci sam nabywca.
- Sprawdź, czy umowa nie ogranicza prawa do powołania rzeczoznawcy.
- Sprawdź, czy procedura odbioru nie jest skrócona lub wyłączona klauzulą umowną.
- Sprawdź, czy umowa precyzuje, co strony rozumieją przez wadę istotną, a nie pozostawia tej oceny wyłącznie deweloperowi.
Zapis 5: warunki i procedura odstąpienia od umowy deweloperskiej
Prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej przysługuje nabywcy z mocy ustawy w określonych przypadkach. Jednak umowne ukształtowanie tej procedury ma ogromne znaczenie praktyczne.
Kluczowym mechanizmem jest termin 120 dni. Nabywca lokalu ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej m.in. w przypadku nieprzeniesienia na niego prawa własności lokalu w terminie określonym w umowie. Jednak przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia nabywca musi wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na wykonanie umowy w zakresie przeniesienia własności. Nabywca zachowuje przy tym roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.
Sprawdź, czy umowa:
- wskazuje konkretne przesłanki, przy których nabywca może odstąpić bez ponoszenia kosztów,
- nie zawęża ustawowych podstaw odstąpienia przez dodanie długich list warunków i wyjątków,
- przewiduje skuteczny zwrot wpłaconych środków z rachunku powierniczego po odstąpieniu.
Ograniczenie prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nie zawsze jest legalne, dlatego przy podpisywaniu umowy warto wspomóc się wiedzą specjalistów, którzy dokładnie przeanalizują umowę, sprawdzając, czy nie ma tam zapisów stanowiących na niekorzyść nabywcy.
Przed podpisaniem: kilka zdań podsumowania
Umowa deweloperska to dokument pisany przez profesjonalistę, chroniący przede wszystkim interesy tego, kto go przygotował. Przepisy ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym istotnie wzmocniły pozycję kupującego, ale nie wyeliminowały ryzyka niekorzystnych zapisów. Klauzule waloryzacyjne bez prawa wyjścia, symboliczne kary umowne, ogólnikowy standard wykończenia, skrócona procedura odbioru czy ograniczone prawo odstąpienia, każdy z tych elementów może kosztować więcej, niż wynosi cena analizy prawnej przed podpisaniem aktu.
Kancelaria PRAEVIA radcy prawnego Elżbiety Zarębskiej analizuje umowy deweloperskie i doradza inwestorom, wykonawcom oraz deweloperom na każdym etapie procesu budowlanego. Jeśli chcesz mieć pewność, że umowa, którą zamierzasz podpisać, jest bezpieczna, zapraszamy do kontaktu. Każda sprawa jest analizowana indywidualnie, bez szablonowych odpowiedzi.
Dowiedz się więcej – Kliknij tutaj: https://praevia.pl/