Co znajdziesz w artykule?
- Rachunek powierniczy przy umowie deweloperskiej: obowiązek, nie opcja
- Co ryzykuje kupujący, gdy brakuje rachunku powierniczego przy umowie deweloperskiej
- Odpowiedzialność dewelopera za brak rachunku powierniczego: kary i konsekwencje
- Deweloperski Fundusz Gwarancyjny: drugi filar ochrony, który wymaga rachunku
- Co sprawdzić przed podpisaniem umowy deweloperskiej
- Podsumowanie: umowa deweloperska bez rachunku powierniczego to ryzyko po obu stronach
Kupujesz mieszkanie w trakcie budowy. Deweloper prosi o przelew bezpośrednio na konto spółki. Bez rachunku powierniczego, bez żadnego zabezpieczenia. Brzmi znajomo? To scenariusz, który nadal się zdarza, a jego konsekwencje potrafią być dotkliwe po obu stronach umowy.
Rachunek powierniczy przy umowie deweloperskiej: obowiązek, nie opcja
Mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) to mechanizm, w którym środki wpłacane przez nabywcę trafiają nie bezpośrednio do dewelopera, lecz na specjalne konto bankowe, nad którym kontrolę sprawuje bank. Bank tworzy specjalne konto, na które trafiają pieniądze kupującego, a deweloper otrzymuje je etapami, dopiero po ukończeniu kolejnych części inwestycji i potwierdzeniu postępu prac. Kupujący płaci więc za realne działania na budowie, nie za obietnice.
Obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego został nałożony na deweloperów mocą ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z 2011 roku. Znowelizowana w 2022 roku ustawa wzmocniła pozycję kupującego i zapewniła lepszą ochronę wpłacanych środków.
Deweloper jest zobowiązany do zawarcia z bankiem umowy o rachunek powierniczy już w chwili rozpoczęcia sprzedaży lokali. Ustawa definiuje rozpoczęcie sprzedaży jako upublicznienie informacji o rozpoczęciu oferowania lokali lub domów i gotowości do zawierania umów deweloperskich. Oznacza to jedno: MRP musi istnieć, zanim cokolwiek zostanie podpisane z nabywcą.
Ustawa przewiduje dwa rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych: otwarty i zamknięty. Ze względu na małe zastosowanie praktyczne rachunków otwartych powiązanych z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową, ustawodawca w nowej ustawie pozostawił wyłącznie wariant otwarty lub zamknięty. Różnica między nimi polega na tym, że wypłaty z otwartego rachunku dokonuje się przed ukończeniem inwestycji, w odpowiednich transzach wynikających z harmonogramu, a wypłata z zamkniętego rachunku powierniczego następuje jednorazowo po przeniesieniu na nabywcę prawa do lokalu.
Co ryzykuje kupujący, gdy brakuje rachunku powierniczego przy umowie deweloperskiej
Brak MRP to przede wszystkim problem kupującego. Pieniądze wpłacone bezpośrednio na konto dewelopera w razie jego upadłości wchodzą do masy upadłościowej. Nabywca staje się jednym z wielu wierzycieli, a szanse na odzyskanie pełnej kwoty maleją drastycznie.
Pominięcie umowy deweloperskiej pozbawia nabywcę kilku kluczowych form ochrony naraz: rachunku powierniczego, Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i prawa do prospektu informacyjnego. Banki finansujące zakup kredytem hipotecznym z reguły wymagają umowy zobowiązującej, a sama umowa rezerwacyjna tego wymogu nie spełnia.
Na rynku funkcjonuje schemat, który warto znać. Niektórzy deweloperzy próbują obejść obowiązek rachunku powierniczego, stosując model: umowa rezerwacyjna w trakcie budowy, pominięcie umowy deweloperskiej, umowa przeniesienia własności po oddaniu budynku. Umowa rezerwacyjna jedynie czasowo wyłącza lokal ze sprzedaży. Nie daje nabywcy żadnych praw do nieruchomości i nie jest umową zobowiązującą w rozumieniu ustawy. To tylko rezerwacja miejsca, nic więcej.
Kupujący, który nie dostrzega tej różnicy, przez wiele miesięcy budowy pozostaje bez jakiegokolwiek skutecznego zabezpieczenia. Jeśli inwestycja zostanie wstrzymana, nie ma ani mieszkania, ani pewności co do zwrotu pieniędzy.
Odpowiedzialność dewelopera za brak rachunku powierniczego: kary i konsekwencje
Ustawa deweloperska z 20 maja 2021 roku nie pozostawia tu pola do interpretacji. Inwestor, który nie zapewnia nabywcom lokali otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2. Podstawą tej odpowiedzialności jest art. 57 ustawy deweloperskiej.
Zgodnie z art. 57-62 ustawy deweloperskiej odpowiedzialności karnej lub wykroczeniowej podlegają takie kwestie, jak brak zapewnienia nabywcy rachunku powierniczego, podanie nieprawdziwych danych w prospekcie informacyjnym, brak zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie własności czy dokonywanie wypłat z rachunków powierniczych niezgodnie z regulacjami ustawy.
Osobna kwestia dotyczy tego, kto faktycznie odpowiada. Deweloperem jest najczęściej spółka, a odpowiedzialność karna zawsze dotyczy osoby fizycznej. Jeżeli deweloperem jest podmiot niebędący osobą fizyczną, odpowiedzialność ponosi osoba fizyczna działająca w jego imieniu, na przykład sprzedawca. W praktyce oznacza to ryzyko dla członków zarządu i osób upoważnionych do reprezentacji spółki, nie tylko dla samej spółki jako podmiotu.
Do tego dochodzi wymiar administracyjny. Brak rachunku powierniczego stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i może skutkować nałożeniem na dewelopera kary w wysokości stanowiącej 10% rocznego obrotu. Dla większej firmy deweloperskiej to kwota, która może poważnie zachwiać płynnością finansową.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny: drugi filar ochrony, który wymaga rachunku
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) to dodatkowe zabezpieczenie, które działa równolegle z MRP. Głównym zadaniem DFG jest zabezpieczenie nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego przed utratą pieniędzy wpłaconych w trakcie budowy w określonych ustawowo sytuacjach. Fundusz chroni nabywców w przypadku upadłości dewelopera, banku prowadzącego rachunek powierniczy, niewywiązania się z umowy lub odstąpienia przez syndyka, wypłacając środki nabywcom, których wpłaty nie zostały zwrócone przez dewelopera.
Składki na DFG odprowadza deweloper przy każdej wpłacie nabywcy na rachunek powierniczy. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z 21 czerwca 2022 roku, stawka procentowa wynosi 0,45% dla otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i 0,1% dla zamkniętego rachunku powierniczego.
Mechanizm jest prosty i ważny: bez rachunku powierniczego nie ma składki na DFG, a bez składki nie ma ochrony funduszowej. Nabywca, który podpisał umowę z deweloperem omijającym obowiązek MRP, traci oba filary ochrony jednocześnie. Od 2 lipca 2024 roku każdy nabywca podlega pod ochronę Funduszu, ale wyłącznie wtedy, gdy transakcja przebiega zgodnie z przepisami.
Co sprawdzić przed podpisaniem umowy deweloperskiej
Zarówno nabywcy, jak i sami deweloperzy powinni weryfikować kompletność dokumentacji przed przystąpieniem do transakcji. Poniższe punkty to minimum, które warto skontrolować:
- Rachunek powierniczy: czy deweloper zawarł umowę z bankiem i czy numer MRP jest wskazany w umowie deweloperskiej.
- Rodzaj rachunku: otwarty czy zamknięty. W przypadku otwartego, sprawdź harmonogram wypłat transz i zgodność z postępem budowy.
- Wieloetapowość inwestycji: jeśli inwestycja jest wieloetapowa, deweloper ma obowiązek zawarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego odrębnie dla każdego etapu inwestycji.
- Prospekt informacyjny: dokument obowiązkowy przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Jego brak lub podanie w nim nieprawdziwych danych to oddzielna podstawa odpowiedzialności karnej dewelopera.
- Wpis roszczenia do księgi wieczystej: kolejne z narzędzi ochrony nabywcy, które przysługuje wyłącznie przy prawidłowo zawartej umowie deweloperskiej.
Jeśli deweloper proponuje umowę rezerwacyjną w miejsce deweloperskiej w trakcie trwającej budowy, to sygnał, który wymaga wyjaśnienia przed podpisaniem czegokolwiek.
Podsumowanie: umowa deweloperska bez rachunku powierniczego to ryzyko po obu stronach
Dla nabywcy brak MRP oznacza utratę praktycznie całej ustawowej ochrony. Dla dewelopera lub osób działających w jego imieniu, odpowiedzialność karną, administracyjną i reputacyjną. Nowa ustawa deweloperska, obowiązująca w pełni od 2 lipca 2024 roku, nie zostawia luk, które pozwalałyby na prowadzenie sprzedaży mieszkań w trakcie budowy bez rachunku powierniczego.
Jeśli prowadzisz inwestycję deweloperską i masz wątpliwości co do struktury zawieranych umów, lub jesteś nabywcą i chcesz ocenić ryzyko przed podpisaniem dokumentacji, PRAEVIA Kancelaria Radcy Prawnego oferuje analizę umów deweloperskich i doradztwo dla obu stron transakcji. Weryfikacja dokumentów przed podpisaniem jest zawsze tańsza niż spór po fakcie.
Masz podobny problem w swojej inwestycji? Skontaktuj się z nami: biuro@praevia.pl, tel. 514 383 268. Więcej informacji: https://praevia.pl/