Zakaz użytkowania budynku a prawa najemcy lokalu usługowego

Co znajdziesz w artykule?

• Zakaz użytkowania budynku: co naprawdę wynika z decyzji nadzoru budowlanego
• Prawo najemcy wobec wad budynku: odpowiedzialność wynajmującego
• Propozycja porozumienia od właściciela: jak ją czytać
• Co zrobiliśmy i na jakiej podstawie prawnej
• Checklista dla najemcy lokalu w podobnej sytuacji
• Podsumowanie

Właściciel budynku wręcza najemcy pismo: „proszę opróżnić lokal, nadzór budowlany nakazał wyłączenie obiektu z użytkowania”. Do pisma dołączona jest gotowa umowa rozwiązania najmu za porozumieniem stron. Mechanizm jest prosty i skuteczny, ale tylko wtedy, gdy najemca jej podpisze. Decyzja nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania nie pozbawia najemcy roszczeń wobec wynajmującego. Z naszej praktyki wiemy, że czas od otrzymania pisma do podpisania dokumentu bywa liczony w dniach. Dlatego warto wiedzieć, co sprawdzić, zanim się cokolwiek podpisze.

Zakaz użytkowania budynku: co naprawdę wynika z decyzji nadzoru budowlanego

Decyzja o zakazie użytkowania obiektu budowlanego jest adresowana do właściciela lub zarządcy budynku, nie do najemcy. Wynika to wprost z art. 68 ustawy Prawo budowlane, który zobowiązuje właściwy organ do nakazania właścicielowi lub zarządcy opróżnienia bądź wyłączenia obiektu z użytkowania w przypadku stwierdzenia bezpośredniego zagrożenia zawaleniem. Adresatem tej decyzji jest właściciel lub zarządca budynku, a rygor natychmiastowej wykonalności oznacza, że właściciel musi działać bezzwłocznie, jednak sama decyzja nie nakłada na najemcę żadnych obowiązków administracyjnych.

Z praktyki kancelarii: prowadziliśmy sprawę, w której decyzja nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania budynku wydana z rygorem natychmiastowej wykonalności była skierowana wyłącznie do właściciela nieruchomości. W jej uzasadnieniu znajdowały się wyniki ekspertyz technicznych, z których wynikało, że właściciel wiedział o złym stanie konstrukcji budynku na wiele tygodni przed tym, zanim poinformował najemczynię prowadzącą w lokalu studio usługowe. Najemczyni nie figurowała w decyzji ani jako adresat, ani jako strona postępowania administracyjnego.

To rozróżnienie ma fundamentalne znaczenie. Właściciel, który wzywa najemcę do natychmiastowego opuszczenia lokalu, powołując się na decyzję nadzoru, czyni to w swoim interesie. Obowiązek wykonania decyzji ciąży na nim, nie na najemcy, i to on ponosi konsekwencje za jej niewykonanie.

Prawo najemcy wobec wad budynku: odpowiedzialność wynajmującego

Kodeks cywilny w art. 664 § 2 stanowi, że jeżeli wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie rzeczy powstały po wydaniu lokalu najemcy, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. To uprawnienie najemcy, nie obowiązek. Najemca może z niego skorzystać na własnych warunkach, nie pod dyktando właściciela.

Istotne jest, że odpowiedzialność wynajmującego za wady lokalu ma charakter obiektywny: nie wymaga udowodnienia winy, lecz wykazania związku między wadą a niemożnością korzystania z lokalu zgodnie z umową. Jeżeli natomiast wynajmujący wiedział o wadzie i nie poinformował najemcy, otwiera to drogę do dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, opartą na art. 471 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie jest następstwem okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi.

Kluczowe pytanie brzmi: czy właściciel wiedział o stanie technicznym budynku i kiedy? Odpowiedź na nie zmienia diametralnie pozycję negocjacyjną najemcy. Właściciel, który ukrywa wyniki ekspertyz technicznych i czeka z poinformowaniem najemcy, nie może skutecznie twierdzić, że „nikt za to nie odpowiada”.

Propozycja porozumienia od właściciela: jak ją czytać

Wzorzec postępowania, który obserwujemy z naszej praktyki, jest powtarzalny. Właściciel przychodzi z gotowym dokumentem: rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, powołanie na niemożliwość świadczenia, z którą nikt nie miał nic wspólnego, i oczekiwanie szybkiego wydania lokalu. Dokument wygląda na rutynowy. Jego siła tkwi gdzie indziej: w klauzuli o zrzeczeniu się wszelkich wzajemnych roszczeń.

Podpisanie takiej klauzuli bez analizy jej treści oznacza w praktyce rezygnację z prawa do żądania:

• zwrotu kaucji bez potrąceń za standardowe zużycie lokalu,
• odszkodowania za przestój działalności i utratę klientów,
• odszkodowania za mienie pozostawione w zamkniętym budynku,
• zwolnienia z obowiązku przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego,
• zapewnienia lokalu zastępczego na czas przestoju.

Każde porozumienie proponowane przez właściciela należy czytać od końca: od klauzuli o zrzeczeniu się roszczeń. Dopiero rozumiejąc, czego się zrzekasz, można ocenić, czy cena porozumienia jest rozsądna.

Co zrobiliśmy i na jakiej podstawie prawnej

W sprawie, którą prowadziliśmy, pierwszym krokiem było złożenie wniosku o dostęp do akt postępowania nadzoru budowlanego w trybie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Akta postępowania administracyjnego są jawne dla stron, a w określonych przypadkach dostępne też dla podmiotów, których interesy prawne postępowanie dotyczy. Wgląd w akta pozwolił ustalić daty sporządzenia ekspertyz technicznych i daty doręczenia korespondencji właścicielowi, co miało bezpośrednie znaczenie dla oceny, czy zatajenie informacji o stanie budynku nosiło znamiona działania z niekorzyścią dla najemcy.

Następnie kancelaria przygotowała kontrpropozycję porozumienia, która obejmowała:

• odpowiedzialność właściciela za mienie pozostawione w zamkniętym budynku do czasu jego odbioru,
• zwrot kaucji bez potrąceń, w terminie liczonym od dnia opróżnienia lokalu,
• zwolnienie z obowiązku przywrócenia stanu lokalu do stanu z dnia zawarcia umowy,
• odszkodowanie za przestój działalności i utratę przychodów za okres niemożności korzystania z lokalu,
• zapewnienie lokalu zastępczego lub ekwiwalentu finansowego,
• zrzeczenie się wzajemnych roszczeń dopiero po wykonaniu przez właściciela wszystkich zobowiązań finansowych.

Podstawą prawną roszczeń były: art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego (wady uniemożliwiające korzystanie z lokalu), art. 471 Kodeksu cywilnego (odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy) oraz ogólne przepisy o odpowiedzialności za szkodę w granicach normalnego następstwa zdarzenia. Kaucja podlegała zwrotowi na podstawie postanowień umownych, przy czym zatajenie stanu technicznego budynku wykluczało możliwość potrąceń za normalne zużycie, skoro najemczyni musiała opuścić lokal z dnia na dzień.

Checklista dla najemcy lokalu w podobnej sytuacji

Jeżeli właściciel wzywa Cię do opuszczenia lokalu z powodu decyzji nadzoru budowlanego, sprawdź kolejno:

• Kto jest adresatem decyzji. Decyzja nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania lub nakazie opróżnienia budynku jest skierowana do właściciela lub zarządcy, nie do Ciebie. Twój obowiązek do opuszczenia lokalu wynika z decyzji właściciela jako strony umowy najmu, nie bezpośrednio z decyzji administracyjnej.
• Co zawiera uzasadnienie decyzji. Złóż wniosek o dostęp do akt postępowania nadzoru budowlanego. Daty sporządzenia ekspertyz i daty doręczeń mają znaczenie dla oceny, kiedy właściciel dowiedział się o stanie budynku i czy Cię poinformował.
• Czy właściciel wiedział wcześniej. Jeżeli tak, odpowiedzialność kontraktowa jest realna. Argument o „niemożliwości świadczenia niezawinionej przez nikogo” traci wtedy na sile.
• Co zawiera klauzula o zrzeczeniu się roszczeń. Czytaj każde porozumienie od tej klauzuli. Nie podpisuj dokumentu pod presją czasu bez analizy prawnej.
• Jakie są Twoje szkody. Przestój, utrata klientów, koszty przeprowadzki, mienie w lokalu, lokal zastępczy. Wylicz je zanim zasiądziesz do negocjacji.
• Jaki jest termin zwrotu kaucji i czy grożą potrącenia. Przy nagłym opuszczeniu lokalu żądaj zwrotu kaucji bez potrąceń za standardowe zużycie.

Podsumowanie

Decyzja nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania budynku jest poważnym zdarzeniem, ale nie jest zdarzeniem, które automatycznie pozbawia najemcę roszczeń. Adresat decyzji to właściciel, a nie najemca. Wynajmujący, który wiedział o złym stanie technicznym budynku i nie poinformował najemcy, nie może skutecznie bronić się argumentem o nieprzewidywalnej sile wyższej. Porozumienie proponowane przez właściciela chroni przede wszystkim właściciela. Zanim je podpiszesz, warto skonsultować jego treść z prawnikiem i sprawdzić, czego faktycznie się zrzekasz.

Jeżeli znalazłeś się w sytuacji, w której właściciel budynku domaga się natychmiastowego opuszczenia lokalu i proponuje gotowe porozumienie o rozwiązaniu najmu, skontaktuj się z nami przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu: biuro@praevia.pl, tel. 514 383 268.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie.

Masz podobny problem w swojej inwestycji? Skontaktuj się z nami: biuro@praevia.pl, tel. 514 383 268. Więcej informacji: https://praevia.pl/